A partir de julho, entra em vigor a Resolução CMN nº 5.197/2024, publicada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), que transforma o mercado de crédito imobiliário ao permitir o uso de um mesmo imóvel como garantia em múltiplas operações — antes proibido. A norma atualiza a Resolução CMN nº 4.676/2018 e regulamenta aspectos da Lei nº 14.711/2023, ampliando o acesso ao crédito e flexibilizando contratos.
A nova regulamentação contempla operações garantidas por alienação fiduciária ou hipoteca, tanto por pessoas físicas quanto jurídicas, e representa um avanço considerável no acesso ao crédito, com ampliação das possibilidades de alavancagem patrimonial e flexibilização contratual.
Mudança estrutural no crédito garantido
Até o momento, um imóvel só poderia ser dado em garantia em uma única operação. Com a entrada em vigor da nova resolução, essa limitação deixa de existir, desde que respeitados os limites estabelecidos pela regulamentação.
“Com a resolução CMN 5.197/24 que passa a vigorar, o mesmo imóvel poderá ser utilizado como garantia em múltiplas operações de crédito, desde que respeitados os limites de crédito estabelecidos”, explica Tatiany da Mata, advogada imobiliarista e presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO.
A regra central determina que a soma do valor das operações que compartilham a mesma garantia não pode ultrapassar o valor de avaliação do imóvel. Além disso, a operação original (ou predominante) será o parâmetro para definição do limite de crédito, sendo ela a de maior valor — ou, em caso de igualdade, a mais antiga.
Exemplo prático da nova lógica
Imagine um imóvel avaliado em R$ 500 mil, que já está vinculado a uma alienação fiduciária com saldo devedor de R$ 150 mil. Com a nova regra, é possível utilizar esse mesmo imóvel como garantia de outra operação de crédito, desde que a soma dos saldos devedores não ultrapasse o valor de R$ 500 mil.
“Eu posso utilizar esse mesmo imóvel como garantia de outro financiamento, onde eu somarei o valor do saldo devedor e da nova operação, de modo que a soma não pode ultrapassar o valor de avaliação do bem garantido no título original”, detalha Tatiany.
Maior flexibilidade contratual e benefícios econômicos
Outro ponto de destaque é a possibilidade de condições contratuais distintas entre as operações que compartilham a mesma garantia. Prazos, taxas de juros, indexadores e sistemas de amortização podem variar livremente, desde que haja transparência e adequação à capacidade financeira do tomador.
“A nova resolução facilitará o acesso ao crédito por pessoas físicas e jurídicas, pois poderão oferecer o mesmo imóvel como garantia de múltiplas operações de crédito, sem precisar dispor de outros ativos como garantia”, observa Tatiany. “Além disso, as novas operações podem ter condições de remuneração, atualização monetária e amortização diferentes da pactuada originalmente, criando uma maior flexibilidade nas negociações.”
Segurança jurídica e responsabilidade compartilhada
A regulamentação busca ainda assegurar a estabilidade e a confiança nas relações jurídicas, ao prever regras claras para o compartilhamento da garantia. A alienação fiduciária da propriedade superveniente, por exemplo, permite que o imóvel continue como propriedade fiduciária do credor original, mesmo sendo oferecido em nova operação com outro credor.
Além disso, o texto prevê que o imóvel não precisa estar totalmente quitado para ser utilizado em nova operação de crédito. Entretanto, há exigências específicas: “Os prazos devem ser iguais ou inferiores ao remanescente na operação original, e a soma nominal da nova operação e do saldo devedor das outras operações já garantidas não podem ultrapassar ao valor do bem garantido no título original”, ressalta Tatiany.
Riscos e orientações para tomadores
Apesar das oportunidades criadas, a nova possibilidade exige cautela. O risco de sobreendividamento é real, especialmente quando o imóvel representa o principal bem da família ou da empresa.
“Ao passo que a nova resolução possui vantagens no acesso ao crédito e flexibilidade nas negociações, o interessado precisa ficar atento ao planejamento financeiro, no intuito de evitar o endividamento em excesso e sobrecarga de dívidas no patrimônio”, alerta.
