A proibição da locação de imóveis por curta temporada no Alphaville Flamboyant, em Goiânia, reacendeu o debate sobre os limites legais entre o direito de propriedade e as normas estabelecidas por condomínios e associações de moradores. O comunicado divulgado pela administração do residencial estabelece que aluguéis por período inferior a 90 dias são proibidos, com multa de R$ 10 mil por dia em caso de descumprimento.
A decisão ocorre em meio à alta procura por hospedagens na Capital em razão da realização do MotoGP, marcado para os dias 20 a 22 de março no Autódromo Internacional Ayrton Senna, localizado nas proximidades do empreendimento. A movimentação já tem impacto direto no mercado imobiliário local.
Reportagem publicada anteriormente pelo O HOJE mostrou que o evento impulsionou a oferta de locações temporárias em Goiânia, com imóveis anunciados por valores que chegam a R$ 100 mil durante o período da corrida.
Segundo o advogado especialista em mercado imobiliário Diego Amaral, esse tipo de restrição pode ser considerado válido quando está previsto nos documentos que regem o empreendimento residencial.
De acordo com o especialista, o Alphaville Flamboyant possui uma estrutura jurídica diferente de um condomínio tradicional. O local funciona como um loteamento de acesso controlado, administrado por uma associação de moradores que estabelece normas próprias de convivência.
“Juridicamente, o Alphaville não é um condomínio, é um loteamento”, explica. Ainda segundo ele, a associação de moradores exerce papel equivalente ao de uma convenção condominial, ou seja, se no documento houver a proibição de locação por curta temporada, essa prática não pode ocorrer dentro daquele loteamento.
Amaral afirma que a convenção condominial ou o estatuto da associação de moradores tem respaldo no Código Civil para regulamentar o uso das propriedades dentro do empreendimento. Dessa forma, as regras coletivas aprovadas pelos moradores passam a orientar o funcionamento do espaço. Apesar disso, o tema ainda gera discussões no campo jurídico, especialmente quando envolve o direito individual do proprietário.
O advogado afirma que o debate gira em torno do conflito entre o direito de propriedade e o interesse coletivo dos moradores. Proprietários que defendem a locação por curta temporada argumentam que têm liberdade para usar e dispor do imóvel da forma que desejarem. Já associações e condomínios alegam que a rotatividade frequente de visitantes pode comprometer a segurança e o sossego da comunidade.
“Quem pretende as locações por curta temporada defende o direito de propriedade. Já os condomínios ou loteamentos que defendem os não-aluguéis por curta temporada defendem a perturbação ao sossego e a possibilidade de falta de segurança”, afirma.
Segundo Amaral, o ordenamento jurídico brasileiro ainda não apresenta uma definição absoluta sobre a legalidade dessas restrições em todos os casos. Na prática, a decisão costuma depender das regras internas de cada empreendimento.
“Nós não temos ainda uma definição totalmente plena se é vedado ou permitido através da jurisprudência e dos julgados. O que nós temos é já uma definição muito clara em relação a permissão ou não, através dos documentos que instruem esse condomínio, que seria exatamente a convenção condominial ou a associação e naturalmente o regimento interno deste empreendimento imobiliário”, diz.
Valor da multa para quem ofertar aluguel por temporada
Outro ponto que chama atenção no comunicado do Alphaville Flamboyant é o valor da multa prevista para quem descumprir a norma. A penalidade estabelecida é de R$ 10 mil por dia de infração, podendo dobrar em caso de reincidência.
Para o especialista, a validade da multa depende principalmente da proporcionalidade e da previsão no regulamento interno aprovado pelos moradores. Ele afirma que em um empreendimento de alto padrão, onde os imóveis costumam valer mais de um milhão de reais e as locações podem ultrapassar facilmente R$ 10 mil em períodos de grande demanda, como no MotoGP, essa multa não parece desproporcional.
Ele ressalta que não existe, na legislação brasileira, um valor máximo definido para multas condominiais. As penalidades costumam ser definidas em assembleias de moradores, desde que respeitem critérios legais e estejam previstas nos documentos que regem o empreendimento.
“A justiça não tem um padrão de multa, ela não tem um teto de até quando pode se cobrar ou não. Isso depende de aprovação natural através de assembleias, ou seja, reuniões através dos moradores com o quórum legal”, conclui.
